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Rehabilitación: potencial de las ITEs para activar el mercado de la eficiencia energética en la edificación

Es difícil albergar dudas sobre la importancia social y económica de potenciar de forma efectiva la rehabilitación del parque construido de edificios residenciales, y de forma especial su rehabilitación energética:

 

Es una necesidad: con tres cuartas partes de nuestras viviendas principales construidas antes de 1980, la obsolescencia funcional del parque residencial es incluso más profunda de lo que manifiesta su estado aparente exterior. Esta obsolescencia, como ponen de manifiesto los informes sobre el estado de los edificios realizados en aquellas comunidades autónomas en las que se efectúa un seguimiento de los mismos, afecta a aspectos de seguridad estructural, salubridad, eficiencia energética y accesibilidad. La concentración geográfica de esta edificación en las periferias de nuestras ciudades, ha dado lugar a áreas urbanas degradadas con el consiguiente incremento de la vulnerabilidad de sus poblaciones y concentración de colectivos en riesgo de exclusión. Una realidad que no puede ser obviada por una sociedad avanzada. En el ámbito de la eficiencia energética, ligado al continuo incremento del precio de la energía surge el concepto de exclusión energética, asociado a aquellos grupos sociales cuyas rentas disponibles no son compatibles con la consecución de un adecuado nivel de confort térmico en sus viviendas.

 

Es una obligación: no es posible cumplir con nuestros compromisos internacionales con respecto a la lucha contra el cambio climático (reducción de la emisión de gases de efecto invernadero y del consumo energético) sin mejorar de forma decidida la eficiencia energética, principalmente el aislamiento térmico de la envolvente, del parque de edificios residencial construido hasta bien entrados los años 80.

 

Es una oportunidad: si bien no debemos considerar que la actividad económica generada por la rehabilitación puede compensar la drástica reducción sufrida por la actividad inmobiliaria de nueva planta, es cierto que acercar el peso de la rehabilitación en el sector de la construcción a los niveles de los países de nuestro entorno, en los que se aproxima a la obra nueva, supondría un respiro para muchas pequeñas y medianas empresa constructoras e industrias suministradoras de productos de construcción, y una notable disminución del paro sectorial.


No creo equivocarme al considerar que conseguir el deseable incremento de la inversión en la conservación y rehabilitación de los inmuebles, pasa por lograr que los propietarios tomen conciencia de las necesidades reales de intervención en el edificio, a través de su correcta evaluación y comunicación. Sólo un conocimiento concreto de las deficiencias básicas de un inmueble, de las necesidades reales de intervención y de los beneficios que ésta comporta para la calidad de vida y la economía familiar, sobre todo en el caso de la eficiencia energética, puede facilitar el consenso necesario para la toma de decisiones en una comunidad de propietarios, integrada por miembros con distintos intereses, sensibilidades y medios.

 

Es en este punto donde destaca como instrumento esencial, al que no se le está prestando la atención necesaria, la inspección técnica o informe de conservación de los edificios, considerada como una inspección periódica de carácter obligatorio, reglada y realizada por técnicos competentes. Como tal instrumento, sin menoscabo de la competencia municipal en su aplicación, su eficacia depende de una correcta reglamentación técnica y jurídica, sobre procedimientos técnicos, plazos y efectos legales que, además de sobrepasar la capacidad de la mayor parte de los ayuntamientos, exige una homogeneidad básica en el territorio. Inevitablemente, atendiendo a los compromisos actuales, debe incluir la certificación energética, o al menos la evaluación de la eficiencia energética de la envolvente térmica del edificio. En la Comunitat Valenciana este aspecto ya forma parte del informe de conservación del edificio.

 

No obstante, las dificultades que entraña poner en marcha un procedimiento de inspección obligatoria para el conjunto de las comunidades de propietarios, quienes deben de asumir su coste, no se justifica como un simple acto informativo. Su objetivo es provocar las acciones necesarias para garantizar el mantenimiento de las prestaciones básicas del edificio, especialmente las relativas a la seguridad, y su adecuación funcional a los estándares de calidad que son considerados como mínimos en cada momento. Para ello no es suficiente la información, como tampoco lo es la obligatoriedad de mantenimiento ya presente en nuestro ordenamiento jurídico, sino que es necesario aportar los instrumentos necesarios para que esta información se transforme en decisión de inversión.

 

El carácter fundamental del derecho a la vivienda y la realidad constatada de una correlación entre el bajo nivel de rentas de los propietarios e inquilinos de un edificio y la necesidad de intervenir en el mismo, obliga a establecer un equilibrio entre las medidas de coacción y de estímulo a la inversión en rehabilitación, inversión que en muchos casos puede alcanzar un porcentaje significativo de la renta familiar. Estas medidas deben abarcar aspectos tales como el tratamiento tributario de la inversión en rehabilitación de los inmuebles, la coordinación entre las políticas de subvenciones públicas para la rehabilitación y los informes de conservación de los edificios, o el acceso a la financiación con un sistema de garantías acorde con la heterogeneidad de los copropietarios de un inmueble. Pero también es necesaria la consolidación de un sector industrial capaz de ofrecer soluciones técnicas eficaces y económicas.

 

En el caso de la necesaria rehabilitación energética de los edificios construidos con anterioridad a los años ochenta, la implicación del sector privado, tanto industrial como financiero, y la colaboración público-privada adquieren si cabe una mayor relevancia. En función de la zona climática en la que nos encontremos y el estado inicial del inmueble, la inversión necesaria para la rehabilitación del edificio puede ser importante, inasumible en muchos casos por los propietarios atendiendo a la correlación renta-necesidad antes indicada. Sin embargo, la mejorara de la eficiencia energética de los edificios redunda no sólo en el confort de sus ocupantes, sino que produce un ahorro en el gasto energético de las familias (aunque muy heterogéneo en función del patrón de uso de la vivienda), y reduce la inversión necesaria de las empresas suministradoras en infraestructuras de producción y suministro.

 

El potencial de ahorro energético en el sector residencial es impresionante, pero difícilmente lo alcanzaremos si nos basamos exclusivamente en la inversión directa e inmediata de los propietarios de las viviendas, cuyas decisiones no suelen atender a análisis pormenorizados del periodo de amortización de las inversiones. Para alcanzarlo será imprescindible establecer un equilibrio entre necesidades individuales, sociales y empresariales. En este sentido, el papel de las empresas de servicios energéticos puede ser relevante, siempre que en un entorno de corresponsabilidad faciliten la toma de decisiones gestionando nuevas fórmulas de financiación y garantía de las inversiones y un adecuado equilibrio entre los riesgos-beneficios que deben asumir cada uno de los agentes.

 




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