Panel de expertos sobre el coste de la vivienda

Durante los días 2, 9 y 25 de marzo de 2010, se celebró el “Panel de expertos sobre el coste de la vivienda”, organizado por el IVE y la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda.

Este panel se organizó en tres jornadas temáticas con el objetivo de descomponer el complejo mundo de la promoción de vivienda. El Panel de expertos se centró en buscar, en primer lugar los parámetros estables que intervienen en el precio, y en segundo lugar aquellos otros susceptibles de variación o ajuste. Los agentes implicados analizaron los componentes que forman parte e inciden en el precio de la vivienda como los costes materiales tanto de urbanización como de construcción, el precio de la construcción o uno de los conceptos más complejos y difíciles de cuantificar: el precio del suelo y su influencia del planeamiento y la gestión urbanística.

En este foro se quiso involucrar a todos los agentes que participan en el mercado de la vivienda, para lo que se tuvo la suerte de contar con catedráticos de las Universidades de Valencia, Politécnica de Cataluña, Autónoma de Barcelona y la Universidad de Comillas; representantes de asociaciones de usuarios, promotores públicos y privados, cooperativas, constructores, empresas de materiales y productos; los Colegios profesionales de Arquitectos, Aparejadores y Arquitectos técnicos; el Colegio Notarial de Registradores; entidades financieras, de tasación; laboratorios de control de calidad y expertos independientes en la materia.

El fin último fue establecer criterios consensuados sobre el coste del proceso constructivo que sirvan de base a las políticas en materia de vivienda. Con esta iniciativa se pretende por tanto aunar esfuerzos y seguir impulsando este sector en la Comunidad Valenciana.

Desarrollo de las jornadas
En los últimos tiempos hemos asimilado una serie de hitos en el proceso de producción inmobiliaria debido al comportamiento del mercado de la vivienda en el último decenio. Uno de ellos que el precio de vivienda nunca baja.

El primer aspecto a tener en cuenta para analizar el complejo mercado de la vivienda es que ésta no adquiere la conducta de cualquier otro bien de consumo, es un mercado que se caracteriza por su comportamiento inmueble muy vinculado a lo local.  A lo largo de este último ciclo hemos asistido a un descenso de lo que es la producción de vivienda. Este fenómeno ha hecho que los ingresos públicos hayan bajado debido a la disminución de la aportación del IVA en el sector inmobiliario, entre otros factores. Pero, ¿cuánto cuesta producir una vivienda?

Con el objetivo de intentar dar respuesta a dicha pregunta, el primer día se abordaron los costes más fáciles de cuantificar: Los costes de urbanización y construcción. Se hizo un análisis de los valores más estables separándolos de aquellos otros más indirectos o inmateriales, como son el tiempo de tramitación administrativa o las incidencias en la tramitación de licencias. Se debatió el coste de los materiales, de la construcción de la vivienda y los costes de urbanización. Se buscó establecer unos valores mínimos en función de unas determinadas condiciones como el tamaño de la empresa, la ubicación de la edificación u otros factores de tipología, sacando a debate cuál puede ser el beneficio adecuado. También se abordó la incidencia en el costo que supone la aplicación del Código Técnico de la Edificación a un proyecto de viviendas y las cuantías que gravan las actividades profesionales, notarios y registros, haciendo especial hincapié en uno de los aspectos que más incide en el coste: la forma de pago.

Durante el segundo día se analizó la incidencia del urbanismo y de la tramitación urbanística en la generación de ese coste de la vivienda. Como eje de la jornada se planteó el debate de cuál es el precio del suelo y qué hacer ahora. Se recalcó que en política de vivienda hay que tener muy claro qué se quiere hacer para utilizar los instrumentos apropiados. Bajo este punto de vista se propusieron varias medidas como el incremento de viviendas protegidas, la búsqueda de la equidad fiscal entre el régimen de alquiler y en propiedad, el aumento de la regulación y de las garantías de los sistemas de financiación, y como medida fundamental, el incremento del tejido industrial de nuestros municipios.

También se expuso la potencialidad que tiene la fiscalidad como instrumento de la política de vivienda y se arrojaron otras propuestas como reducir el mercado inmobiliario para afianzar las bases de un nuevo crecimiento sostenido en nuestro país; aplicar la fiscalidad al servicio de la política de vivienda o entender el denominado  “problema de la vivienda” como un campo en el que la valoración de la “rentabilidad social” de su análisis económico puede ser una clave de cohesión social.

Tras las ponencias se dio pie a un intenso debate sobre si las estrategias en política de vivienda deben pivotar sobre un plan de vivienda o deben pivotar sobre una política fiscal. Hubo consenso en el hecho de que se debe converger hacia una política de vivienda más equidistributiva y dirigida al alquiler. La opinión generalizada fue que la tributación debería ser más equitativa para el stock de viviendas y para la segunda mano, facilitando la venta del stock de viviendas construidas de la Comunitat.

Todos estuvieron de acuerdo en que el sistema impositivo que grava la vivienda ha ido incrementándose por razones ajenas al proceso y en base a la financiación de las propias administraciones.

El tercer día se expuso en primer lugar las opciones que los ciudadanos tenemos al acceder a una vivienda, en función de nuestra renta media, tomando como herramientas los índices de asequibilidad (índice de capacidad y de esfuerzo).

De las ponencias se extrajeron varias conclusiones, como que en los últimos años a nivel de política fiscal se están adoptando medidas para fomentar el alquiler de vivienda, a pesar de que el alquiler siga siendo poco atractivo para el promotor ya a efectos de IVA es una operación exenta y no le permite deducir el IVA soportado por la construcción de viviendas. Como alternativa se expusieron las ventajas e inconvenientes del arrendamiento con opción de compra. Como positivo para el promotor encontramos que es una formula fiscal que sí que está sujeta a IVA y le da derecho a deducirse el IVA que soportó por la construcción de los inmuebles. También encontramos que hasta 2009 estaba sujeto a un 16% de IVA, pero actualmente –hasta el 1 de Julio que se aplique el incremento del tipo impositivo del IVA previsto por el Estado- está sujeto a un tipo del 7%. Esto permite al promotor rebajar el precio final que tiene que pagar el inquilino, y por tanto que sea una fórmula comercialmente interesante. También se recalcó que es necesario disponer un marco regulador en la promoción de viviendas de alquiler, para que nuevos inversores y patrimonialistas entren en el campo y lo desarrollen, como se han desarrollado otros campos de la economía.

La clausura del Panel corrió a cargo del Hble. Sr. D. Juan Gabriel Cotino Ferrer, Conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda de la Generalitat Valenciana y Vicepresidente tercero del Consell con el apoyo de Dña. Mª Jesús Rodríguez Ortiz y Luis Esteban Domínguez. En la misma se agradeció la dedicación de todos los que habían participado en el evento y se informó de que este debate no terminaba allí sino que activaba el desarrollo de nuevas herramientas tangibles para todos.

Durante los tres días quedó patente que la vivienda es un bien de primera necesidad y no un bien de lujo, con lo que el acceso a él desde la ciudadanía debe ser real. En este contexto, el objetivo desde la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda es posibilitar diferentes formulas de acceso, entre las que el alquiler sea una opción real; si es posible a través de una política específica, al margen del plan, que refuerce el campo del alquiler.